20-30年后,“高楼”住宅会演变成“贫民窟”?专家:不是没可能,主要原因有三点

地价过高必然导致住宅用地容积率过高,绿地和公用设施用地过少, 人居环境恶化。

即使现在可以支付高昂商品房价格的“幸运者”,也大都居住在“鸽子笼”一样的中、高层公寓楼中。

未来20-30年后,中国步入发达国家行列时,这种高密度、低环境品质的居住模式将无法适应人民居住的需要。

还有很多人有疑问?我买了房子,30年后它不再结实了,抗震、防水风方面都有问题了。

不可否认的事实,现在不仅城市办公楼越设计越高,老百姓居住的住宅也是越盖越高,

不仅在大城市如此,就连小县城也随处可见二三十层林立的住宅社区。从专业上来讲,就是住房的容积率越来越高,以往一平米土地只盖1-2平方米的房子,现在可能要盖到8平方、10平方,甚至更多面积的房子。

住宅经历了由“地”到“天”的演变。就高层住宅本身而言,优缺点比较分明。

优点是有开阔的视野,可览城市风景,通风采光具有优势。缺点也明显,发生火灾是比较麻烦的事,按照现有救援条件,20层(47米)以上的高楼几乎难以救援,即使消防云梯也几乎达不到。

对于恐高人群来说高楼更是难迈过去的坎。由于高层一般都没防护网,对小孩安全也有隐患。如果遇到停电,人们出行也是一大难题。即使年轻的上班族,常常等电梯也是闹心的事。

当然,这些因素根据每个人的需求来定,见仁见智,本文的重点不在此,下面我们主要来说说:20-30年后,现高价购买“高楼”会演变成“贫民窟”吗?业内有话说,“不是没可能”。

主要有3点原因:

1.拆不起。

曾有一位楼主在一家知名论坛上提出过这样的问题“再过30-40年,高层住宅面临拆迁,商人还能赚钱吗?”,这个问题值得深思。

试想,我们现在很多一二十年房龄的房子都已经破旧不堪,按理说,30-40年后应该被拆迁重新安置。如果是几层楼的住宅还好,毕竟可以通过提高容积率,盖更高的住宅来获取建设资金和利润,拆迁是可行的。

但如果是高密度几十层的高层住宅需要拆迁,谁能拆得起,难道要把30-40层高楼拆掉再盖80-100层的住宅来获得利润吗?显然,不赚钱的事,商人们不会去干,政府也无法补贴巨大的拆建资金。

2.维修保养是个问题。

时间越久,设备设施越老化,维修难度和费用会越来越高。

在过去我们建造的老小区遇到这样的情况就比较头疼,由于没有维修基金,只能通过社区居民自发凑款维修。

但真正要一起付钱维修谈何容易?比如说维保电梯,低层住户不想出钱或少出钱,高层住户又不想多出钱,如果达不成一致,电梯就只能处于停摆,大家步行上下楼,这样的社区,谁还敢住进来?

对于高层住宅更是如此,虽然说新建的住宅大都有维修基金,但随着时间推移,高层住宅的维护保养费用越来越高,长期来说,买房时缴纳的维修基金根本就不足以支持长期维保。这样的例子不是没有,香港就存在一栋几十层高的住宅,居然没有电梯运行,每天爬几十层楼上下是什么感受呢?现在我们是无法想像的。

3.欧美的高层住宅变成“贫民”窟了吗?

说实在的,欧美的人口密度低,高层住宅并不普遍,大都建不高的住房。如果可参照的,就是高密度高层公寓,贫民们大都住在这样的高层楼房里,而在多数富人看来,这样的房子很不人道。

所以,大多数有经济条件的人都住在所谓的“House”里。不仅欧美,香港地区也有类似情况,因为高层住宅后期维护费普遍高,物业也不愿意接管,只要有经济实力的人,都会陆续搬到其他地方,留下的都是中底层居民。

北京大学光华管理学院朱国钟曾做过这样的研究,他通过大量资料类比购房者与开发商动态行为,结合房价、供给、房龄和城市扩张影响。

他推测,以后中国也会出现大面积的贫民区,主要就集中在现在建造的高层住宅里。

楼层这么高,为什么还有人乐此不疲的购买呢?

市面上确实存在这样的现象,从居住的角度来说,大多数人都喜欢住大别墅,无奈经济条件有限。但这些年增值最大的不是别墅,而是高层住房,特别是刚需房社区增值更大。

大家选择高层住宅的原因无非3点:

一是高层住宅总价低,受众群体更大。这是相对于同区域的别墅来说的,一般说来,一套200平米的别墅需要800万,而100平米的高层住宅只需要250万。这550万的差距自然会筛掉大部分有购房需求的客户。以后想转手,自然也是刚需的受众群体更多更容易卖掉。

二是高层住宅往往比豪宅增值幅度。比如一套200万的高层住宅,增值50%,总价还是只有300万,但如果600万的别墅增值50%,增总价要达到900万,净增加300万,显然是不容易的,或许只有30%。从资金效率上来讲,如果有600万投资房产,你可能更愿意买3套200万的高层住宅。

3.看不到20-30年以后的事。房地产快速发展也就20年左右,我们大多数人购买的高层商品房住宅也就在最近的10多年内,所以,无论是从房子的外立面,还是内部设施都比较新,维修基金充足,物业管理不错,也就说,各方面运行都很正常。不仅可以不用花那么多钱买别墅、洋房,还可以享受到市区地段的优质配套,何乐而不为呢?

谈论30年以后的事,或许我们考虑得太长远。我们目前在走一个从未有走过的路,俗话说,人无远虑,必有近忧。

无论如何,若高层住宅是必然之选,为减少后面可能存在的麻烦,我们也务必在住房品质、后期维护翻新和消防安全等方面问题做一个长远可行的设计,而不能成为我们子孙后代的历史遗留问题。

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