房价要上涨?没那么快!一张表看懂上市柜建商“余屋数”还在高点

好久没有帮大家更新一下建商的存货状况了!或许你会问,这个数字有什么意义?

佑佑认为,从大范围来看,这个数字可以观察台湾房地产的供给量,当余屋数字一直居高不下,表示卖压大,房价当然没有太多的上涨空间;从小范围看,可以用来判断一家建商的财务体质,进而操作股票,或者当作买房时议价的筹码,因为存货愈高,尤其是余屋,代表建商的压力愈大!

先来开个“建商存货小学堂”,建商的存货可以分为3大项,包含土地、在建工程和待售房地,编列在上面的数字是看“成本”或“市价”谁比较低,以目前来说,是成本较低,所以建商的存货数字皆是以成本编列在财报上。台湾房地产讨论区(请点我) 

土地,就是建商的货源,但建商可以不要盖房子直接卖掉,不会造成房屋供给变多,故先不讨论;而在建工程则是盖到一半的房子,如要从成本换算成市价,则要考虑完工率和毛利率的状况,假设完工率推估为8成、粗估毛利率为25%,就把在建工程的数字除以80%、再乘上1.25倍。

此外就是待售房地,这是指盖好而未出售的房产,也就是一般人称的“余屋”,同样地,财报上显示的是成本,因此若粗估毛利率为25%,则将待售房地的数字乘上1.25倍,约略等于市场价格。

小学堂先下课,来看看最新的2019年第1季上市柜建商的财报,其存货的数字究竟如何呢?在建工程为4,241亿1,481万1,000元、待售房地为2,108亿661万7,000元,用完工率8成、毛利率25%的条件换算成市价,在建工程可售金额为6,626亿7,939万2,000元、待售房地为2,635亿827万1,000元,合计9,261亿8,766万3,000元。而且,这还未加计非上市、上柜建商以及市场上二手屋的卖压!

如果房地产市况好,建商的余屋会减少如果房地产市况好,那么假设只有一个建案的状况下,在财报上的呈现应会是:在建工程数字愈来愈高,但因预售时卖得好,所以完工后交屋,剩下的待售房地,其数字应该会趋近于0或是极小,代表建商的余屋少。

但目前上市柜建商的在建工程和待售房地,这两个数字虽然不是史上最高,却都在高档区间,尤其是待售房地从去年以来就几乎没什么变化,表示建商只有盖完房子、却没有卖出去。

值得注意的是,专门调查新推个案的国泰房地产指数,2018年迄今,个案销售率在11%至14.47%之间。若以这样的销售率来看,未来在建工程完工,除让建商财报上的待售房地数字持续变多之外,房地产市场上的新屋供给肯定也会变多。

所以,近期房地产虽然出现温和打底、房价小幅上涨的状况,但佑佑认为,就跟股票一样,价格不可能“一条直线”,用箱型理论来说,现在房价应是在区段底部的箱子里震荡,但想要上涨进入另一个箱型区间,短期没这么容易。只能说,买房不要急,多看、多议价,不要被“房价要上涨了”的话术影响了你的决策!台湾房地产讨论区(请点我) 

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